Κτηματολόγιο: «Ο ελέφαντας στο δωμάτιο»
Του Ειδικού Συνεργάτη
Η ΠΡΟΩΡΗ ΚΑΤΑΡΓΗΣΗ ΤΩΝ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΩΝ
Προ οκταετίας, η μετάβαση στο ενιαίο σχήμα του Ελληνικού Κτηματολογίου ως Νομικό Πρόσωπο Δημοσίου Δικαίου και η απορρόφηση των υποθηκοφυλακείων, δεν συνοδεύτηκε από την αναγκαία ενίσχυση σε προσωπικό, τεχνική υποδομή και σαφές μεταβατικό πλαίσιο.
Η προ εξαετίας πανδημία, νομοτελειακά, λειτούργησε προωθητικά ως προς τις ψηφιακές υπηρεσίες του Κτηματολογίου, στην κατεύθυνση όμως της εξυπηρέτησης των πολιτών και των επαγγελματιών.
Την κατεύθυνση όμως αυτή, την τελευταία τριετία και ιδίως το τελευταίο έτος, μοιάζει να «φρενάρει» η εσπευσμένη κατάργηση και συγχώνευση των παλαιών Υποθηκοφυλακείων και η μεταφορά των αρμοδιοτήτων στα Κτηματολογικά Γραφεία η οποία αφήνει πίσω της ένα βαρύ διοικητικό αποτύπωμα: περισσότερες από μισό εκατομμύριο εκκρεμείς υποθέσεις «κληροδοτήθηκαν» στο νέο σύστημα.
Συν τοις άλλοις, τα τελευταία έτη, οι επιτροπές εξέτασης των διορθώσεων και των ενστάσεων των ιδιοκτητών λειτουργούν με ρυθμούς που δεν μπορούν να απορροφήσουν τον όγκο των υποθέσεων, με αποτέλεσμα ακόμα μισό εκατομμύριο κτηματολογικές υποθέσεις να «λιμνάζουν» στις (υπολειτουργούσες) Επιτροπές Ενστάσεων σε όλη την επικράτεια, δημιουργώντας ένα διοικητικό «έμφραγμα» καθώς η οριστική καταχώριση των διορθωμένων εγγραφών στη βάση δεδομένων του Κτηματολογίου θα καθυστερήσει δραματικά, σε βάθος πενταετίας, λένε όσοι γνωρίζουν…
ΟΙ ΛΑΝΘΑΣΜΕΝΕΣ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΕΣ ΕΠΙΛΟΓΕΣ
Ένα διοικητικό Κτηματολογικό «έμφραγμα» για το οποίο, η καθ’ ύλην αρμόδια επί δυόμιση έτη Γενική Διευθύντρια του φορέα, Ολυμπία Μαρκέλλου καθησυχάζει την πολιτική ηγεσία, εμφανιζόμενη διαρκώς… «αισιόδοξη» για ένα έργο το οποίο διαρκώς… «ολοκληρώνεται» μεταθέτοντας τόσο την ημερομηνία ολοκλήρωσής του (ήταν το…2024, στη συνέχεια το 2025 και πλέον το 2026), κυρίως όμως παραβλέποντας (ή εθελοτυφλώντας) τον «ελέφαντα στο δωμάτιο», δηλαδή ότι δεν μπορείς να έχεις ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο, όταν πάνω από ένα εκατομμύριο υποθέσεις (και άρα πολύ περισσότερες επηρεαζόμενες ιδιοκτησίες) δεν έχουν διεκπεραιωθεί και δεν προβλέπεται να διεκπεραιωθούν πριν το 2030.
Έτσι, καθώς η πολιτική ηγεσία του αρμόδιου για το Κτηματολόγιο, Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, το τελευταίο έτος, δείχνει αποστασιοποιημένη και απρόθυμη να «λερώσει τα χέρια της» πιάνοντας αναμμένα κάρβουνα ή τουλάχιστον να δει τον «ελέφαντα στο δωμάτιο» για τον οποίο εδώ και μήνες προειδοποιούν οι εργαζόμενοι, το πολύπαθο Κτηματολόγιο είναι «παραδομένο» στις λανθασμένες διοικητικές επιλογές μίας Γενικής Διευθύντριας, της οποίας την αποτελεσματικότητα διαψεύδει η πραγματικότητα που ζουν καθημερινά χιλιάδες δικηγόροι, τοπογράφοι και πολίτες σε όλη τη χώρα.
ΤΟ ΦΙΑΣΚΟ ΤΟΥ… ΕΠΙΤΕΛΙΚΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ
Χαρακτηριστικό παράδειγμα, λανθασμένης διοικητικής επιλογής, ήταν το αποκαλούμενο «επιτελικό κέντρο», δηλαδή η (άνευ αξιοκρατικών κριτηρίων) επιλογή μιας μερίδας εργαζομένων οι οποίοι λειτουργούν (εκτός οργανογράμματος) υπερτοπικά, δηλαδή μπορούν να διεκπεραιώνουν κτηματολογικές πράξεις, ανεξάρτητα από την περιοχή την οποία αφορούν και μάλιστα ενίοτε από το… σπίτι τους, κατά παράβαση της εργατικής νομοθεσίας που ορίζει συγκεκριμένο πλαίσιο για την τηλεργασία. Αποτέλεσμα αυτής της επιλογής της Γενικής Διευθύντριας ήταν η ακόμα μεγαλύτερη στελεχιακή «αφυδάτωση» των (ήδη υποστελεχωμένων) Κτηματολογικών Γραφείων σε όλη την επικράτεια, καθώς δόθηκε βάθος στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, αφήνοντας έτσι τις πράξεις της περιφέρειας, να βαλτώνουν και καθιστώντας την «άμεση διεκπεραίωση με ένα κλικ», ένα σύντομο ανέκδοτο που όμως δεν προκαλεί γέλιο στους εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες και επαγγελματίες σε όλη την Ελλάδα, που αναμένουν μήνες (ενίοτε) και χρόνια για να διεκπεραιωθεί μία υπόθεσή τους στο Κτηματολόγιο.
Και δεν έφτανε μόνο αυτό, στο εξωθεσμικό αυτό «επιτελικό κέντρο» δόθηκε ως κίνητρο για τη λήψη πρόσθετης αμοιβής, η ποσοτική (μόνο) διεκπεραίωση και όχι η ποιοτική εξυπηρέτηση των πολιτών, με αποτέλεσμα προκειμένου να πιάσουν τους «δείκτες επίτευξης στόχων», να επιλέγουν… σωρηδόν τις απλές και εύκολες πράξεις (πχ την έκδοση ενός πιστοποιητικού κλπ), αφήνοντας τις πιο σύνθετες και δύσκολες πράξεις (που αφορούν πχ κάθετες ιδιοκτησίες ή επηρεάζουν αρκετές ιδιοκτησίες) να λιμνάζουν.
Προφανώς δεν φταίνε βέβαια οι εργαζόμενοι του επιτελικού κέντρου που οφείλουν να υπακούσουν στις εντολές της Γενικής Διευθύντριας, αλλά οι δήθεν τεχνοκρατικές επιλογές του «ανταγωνισμού των εργαζομένων», της «παράκαμψης του οργανογράμματος» και της (στα όρια της εργασιακής νομιμότητας) τηλεργασίας. Και φυσικά δεν είναι η κατάλληλη στιγμή να ανοίξουμε τον «ασκό του Αιόλου» για το κατά πόσο, με ποια κριτήρια και με ποιου τις εντολές, τηρείται ο θεμελιώδης κανόνας δικαίου που λέγεται «αρχή της χρονικής προτεραιότητας» βάσει του οποίου η σειρά εγγραφής των αιτήσεων και των σχετικών πράξεων στα κτηματολογικά βιβλία καθορίζει και την προτεραιότητα των εμπράγματων δικαιωμάτων (π.χ. αγοραπωλησίες, υποθήκες).
ΟΜΟΛΟΓΙΑ ΑΠΟΤΥΧΙΑΣ
Σε πρόσφατο επίσημο έγγραφο της Γενικής Διευθύντριας Ολυμπίας Μαρκέλλου προς τους προϊστάμενους των Κτηματολογικών Γραφείων της χώρας, προκειμένου να κατανεμηθούν τα κονδύλια πρόσθετης αμοιβής στους εργαζόμενους που έχει προβλέψει το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης, αποκαλύπτεται ότι σε όλη τη επικράτεια, το 2025, από τις 264.375 εκκρεμότητες διεκπεραιώθηκαν οι 15.431 εξ’ αυτών και μάλιστα με εξαίρεση δύο γραφεία, σε κανένα το ποσοστό διεκπεραίωσης δεν ξεπερνά το 5%, γεγονός από το οποίο προκύπτουν δύο συμπεράσματα.
Πρώτον ότι η περσινή ενοικίαση εργαζομένων (μέσω της Κοινωνίας της Πληροφορίας) και η διασπορά τους στα Κτηματολογικά Γραφεία, είχε μηδαμινά αποτελέσματα και δεύτερον και σημαντικότερο, όπως ουσιαστικά προκύπτει από το έγγραφο της Γενικής Διευθύντριας, ότι με αυτούς τους ρυθμούς, το Κτηματολόγιο, θα υπολειτουργεί για πολλά χρόνια ακόμα, παρά την εικόνα… «ολοκλήρωσης».
Η ΕΠΙΜΟΝΗ ΣΤΟ ΛΑΘΟΣ
Πρέπει να διαβάσει κανείς «πίσω από τις γραμμές», για να αντιληφθεί για παράδειγμα ότι πρόσφατα η Γενική Διευθύντρια Ολυμπία Μαρκέλλου, εισηγήθηκε στο Διοικητικό Συμβούλιο του Κτηματολογίου και στη συνέχεια δημοσιεύθηκε μία προκήρυξη σύμβασης ύψους 7.072.602,48 ευρώ (μαζί με το ΦΠΑ και το δικαίωμα προαίρεσης) για υπηρεσίες «διοικητικής υποστήριξης και υποστήριξης τεχνικών λειτουργιών» του φορέα του Κτηματολογίου, οι οποίες – σύμφωνα με το τεύχος διακήρυξης – καλύπτουν front-desk και back-office λειτουργίες, δηλαδή τον πυρήνα της καθημερινής λειτουργίας των Κτηματολογικών Γραφείων σε όλη τη χώρα.
Η σύμβαση θα έχει διάρκεια δεκατριών μηνών, με δυνατότητα επέκτασης για άλλους έξι μήνες με αντίστοιχη αύξηση του αρχικού προϋπολογισμού.
Όπως αναφέρεται στις σελίδες 7 και 8 της προκήρυξης: «με την επιτάχυνση της ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης, μεταφέρεται η εξέταση των υποθέσεων που εκκρεμούν ενώπιον των Επιτροπών του άρθρου 7Α του ν. 2308/1995 στο στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου, με συνέπεια την επιφόρτιση των Κτηματολογικών Γραφείων και των Υποκαταστήματα αυτών με νέες εργασίες που απαιτούν εξειδικευμένες γνώσεις και εμπειρία σε νομικά και τεχνικά θέματα που σχετίζονται με τη σύνταξη του κτηματολογίου.
Παράλληλα οι νέες υπηρεσίες που προγραμματίζει ο Φορέας, όπως π.χ. η εξαγωγή ενεργών εγγραφών μέσω της εκκαθάρισης των τηρούμενων κτηματολογικών, προβλέπεται να απαιτήσουν αυξημένες ανάγκες και φόρτο εργασίας για την εξυπηρέτηση των συναλλασσόμενων.
Την τρέχουσα περίοδο τα Κτηματολογικά Γραφεία και τα Υποκαταστήματα αυτών διαχειρίζονται έκαστο καθημερινά, κατά μέσο όρο περίπου, 150-200 νέα εισερχόμενα αιτήματα…», ενώ παράλληλα «… απαιτείται η διαχείριση επεξεργασίας των παλαιών εκκρεμοτήτων οι οποίες προέκυψαν από την διαφορετική αντιμετώπιση που είχαν τα αιτήματα στο παρελθόν…».
Τέλος, «…Σημειώνεται ότι το ελλιπές υφιστάμενο ανθρώπινο δυναμικό των περιφερειακών δομών του Ελληνικού Κτηματολογίου και ταυτόχρονα ο υψηλός φόρτος εργασίας για τη διαχείριση των νέων αιτημάτων δεν επιτρέπει την αποτελεσματική και έγκαιρη διαχείριση επεξεργασίας των παλαιών εκκρεμοτήτων», ενώ μάλιστα στη σελίδα 77 της ίδιας προκήρυξης, αναφέρεται ότι «με βάση το πλήθος εμπραγμάτων δικαιωμάτων που συνελέγησαν στις έως σήμερα περαιωθείσες κτηματογραφήσεις και τις εκτιμήσεις για ένταξη μελλοντικών δικαιωμάτων στη βάση δεδομένων του Εθνικού Κτηματολογίου, έως το τέλος του 2026, εκτιμάται ότι το πλήθος των εκκρεμών πράξεων στα Κτηματολογικά Γραφεία θα φτάνουν τις 584.000».
Και ο κάθε λογικός άνθρωπος, θα αναρωτηθεί: «Μα τότε πως εξαγγέλλετε και διαφημίζετε ότι το Κτηματολόγιο ολοκληρώνεται το… 2024, το 2025 και προσφάτως το… 2026;»
ΜΙΑ (ΑΚΟΜΑ) ΤΕΤΡΑΕΤΙΑ ΑΒΕΒΑΙΟΤΗΤΑΣ
Άνθρωποι που γνωρίζουν το Κτηματολόγιο σε βάθος, αναφέρουν ότι ρεαλιστικά, ακόμη και με αισιόδοξους υπολογισμούς, θα απαιτηθεί τουλάχιστον μία τετραετία για να εκκαθαριστεί το σημερινό απόθεμα εκκρεμοτήτων.
Τετραετία σημαίνει πενήντα ολόκληρους μήνες αβεβαιότητας για ιδιοκτήτες, επαγγελματίες, επενδυτές, διάστημα κατά το οποίο, η αγορά ακινήτων κινδυνεύει να παραμείνει σε καθεστώς ιδιότυπης «αναστολής».
Διότι χωρίς οριστικές εγγραφές, χωρίς καθαρές και αδιαμφισβήτητες νομικές καταστάσεις, οι αγοραπωλησίες μπλοκάρονται ή γίνονται με αυξημένο ρίσκο. Οι τράπεζες δυσκολεύονται να χρηματοδοτήσουν, οι συμβολαιογράφοι να συντάξουν πράξεις, οι πολίτες να αξιοποιήσουν την περιουσία τους. Η ακινησία γεννά έλλειψη προσφοράς, και η έλλειψη προσφοράς τροφοδοτεί την ακρίβεια. Έτσι, η καθυστέρηση μετατρέπεται σε παράγοντα ανατίμησης.
Το πρόβλημα δεν είναι η φιλοδοξία της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου, καθώς πρόκειται για μια θεσμική αναγκαιότητα δεκαετιών. Το πρόβλημα είναι η επιλογή της επικοινωνιακής ταχύτητας αντί της διοικητικής επάρκειας. Το «κλείνουμε για να τελειώνουμε» δεν αποτελεί μεταρρύθμιση· αποτελεί μετακύλιση ευθύνης στο μέλλον.
Η βίαιη μετάβαση από τα Υποθηκοφυλακεία σε ένα κεντρικοποιημένο σύστημα, χωρίς επαρκή μεταβατική περίοδο, δημιούργησε ένα παράδοξο: ενώ η διοίκηση του Κτηματολογίου διατείνεται ότι «είμαστε στο τέλος», στην καθημερινότητα των πολιτών η ασφάλεια δικαίου απομακρύνεται, καθώς η αγορά δεν λειτουργεί με Δελτία Τύπου περί… «ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης» αλλά με βεβαιότητα η οποία όσο απουσιάζει, το τίμημα θα το πληρώνουν οι πολίτες. Είτε ως ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να μεταβιβάσουν, είτε ως αγοραστές που βλέπουν τις τιμές να ανεβαίνουν, είτε ως επαγγελματίες που εργάζονται μέσα σε καθεστώς αβεβαιότητας.
Η επιτάχυνση, τελικά, δεν μετριέται σε ανακοινώσεις. Μετριέται σε πράξεις που ολοκληρώνονται. Και σήμερα, το κοντέρ του ενός εκατομμυρίου εκκρεμοτήτων υπενθυμίζει ότι η πραγματική ταχύτητα του συστήματος απέχει πολύ από την πολιτική ρητορική.
ΔΙΑΙΩΝΙΖΟΝΤΑΙ ΤΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΚΑΙ ΣΤΗΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΚΗ
Σε όλα τα παραπάνω πρέπει να προστεθούν τα προβλήματα στην Πληροφορική τα οποία παραμένουν δυσεπίλυτα (πχ η μετάβαση στο κυβερνητικό νέφος για την οποία υπήρχε υπουργική δέσμευση ότι θα είχε πραγματοποιηθεί την 25η Μαρτίου του 2025 και μετά από αλλεπάλληλες παρατάσεις, δεν φαίνεται να ολοκληρώνεται ούτε το 2026), οι υποσχέσεις για πλατφόρμες όπως η metavoles.gov.gr η οποία εδώ και ένα έτος είναι «υπό κατασκευή» και οι συνεχείς παρατάσεις της ψηφιοποίησης των αρχείων των υποθηκοφυλακείων, η οποία παρότι διαφημίστηκε δεόντως στα ΜΜΕ το τελευταίο τετράμηνο, ακόμα δεν έχει ολοκληρωθεί και δεν υπάρχει συγκεκριμένος ορίζοντας ολοκλήρωσης.
Η «ΚΑΥΤΗ ΠΑΤΑΤΑ» ΣΤΟΥΣ ΕΠΟΜΕΝΟΥΣ
Υπό αυτές τις συνθήκες και με τον προαναφερόμενο «ελέφαντα στο δωμάτιο», η επικείμενη νομοθεσία περί δημιουργίας νέου φορέα ο οποίος θα ενσωματώνει τις υπηρεσίες δόμησης, δείχνει να αγνοεί τόσο τα προβλήματα υποστελέχωσης (του Κτηματολογίου αλλά και των υπηρεσιών δόμησης) όσο και τα προφανή προβλήματα διοικητικής ανεπάρκειας που αντιμετωπίζει το Κτηματολόγιο, για τα οποία επί μακρόν διαμαρτύρονται οι εκπρόσωποι των εργαζομένων.
Και η πολιτική ηγεσία; «Δειλοί, μοιραίοι και άβουλοι αντάμα, προσμένουν ίσως κάποιο θαύμα» που λέγεται ανασχηματισμός ή εκλογές για να αφήσουν την «καυτή πατάτα» του ανολοκλήρωτου Κτηματολογίου στην επόμενη πολιτική ηγεσία, αφήνοντας παράλληλα, μία Γενική Διευθύντρια, που «θεωρεί εαυτόν αναντικατάστατη» να αποφασίζει για το μέλλον του φορέα που διαχειρίζεται τις ιδιοκτησίες όλων των Ελλήνων…
Ads
